专访范书斌: 房地产金融属性将越来越强 围绕城市功能升级是发展方向 2019-12-20 20:58

  范书斌认为,房地产企业受负债率等影响,以赚“快钱”为主,但这并不是可持续发展的路线,未来房地产企业会根据政府城市功能定位等重新发展,作为开发商的功能将越来越弱化,不再仅是传统意义上的开发商,其资管属性及金融属性将会越来越强。

  据了解,目前首创置业已经在探索转型,其业务涵盖了奥特莱斯、长租、养老、产业园区、众创空间等不同地产类型。而为更好地转型升级,首创置业还设立基金平台公司首金资本,将通过基金平台引入和联合外部资源,实现地产与金融深度结合。据介绍,首金资本业务主要聚焦地产开发、资产管理、文创及产业地产、私募股权、海外地产等五大基金方向。

  在范书斌看来,首金资本的布局更市场化,亦能更好地提高效率。首金资本将助力首创置业转型,也将有利于首创集团战略协同发展。“首金资本在开始的两年可能地产开发的比重会较大,但后续比例将逐渐缩小,包括文创、长租公寓、资管业务、产业地产等比例将大幅提升,也将通过外部合作形式引入专业的运营资源。”

  范书斌:多年来,首创集团一直倡导产融结合发展,首金资本作为首创置业旗下的金融平台,可以为首创置业引入和联合外部资源,实现地产与金融的深度结合,也将助力首创置业转型升级,协同首创集团战略发展。

  首金资本定位是城市金融运营商,而不是单纯的买地卖楼。随着经济的发展,未来房地产行业的发展逻辑也在改变,纯粹开发商性质的地产商毛利将越来越薄,而整个行业也不再是以单核城市的增长逻辑,而是以城市圈发展的概念。

  截至目前,首创置业投资布局聚焦京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大核心城市圈,并借助资金优势和多元化资源积极扩大投资规模,仅2018上半年就新投资了位于北京、天津、广州等地的10个开发项目。

  范书斌:首金资本一个重任是促进首创置业转型。首创置业是上市公司也是开发商,从自身而言比较难转,受资产负债率、评级压力等限制,养老产业、长租公寓、持有商业物业等长线的投资一般都很难快速拓展。而首金资本是以基金形式来做,则是投资者有决定权,对于有长期回报的投资,便可以较长时间持有,而不是仅限于赚快钱。

  与此同时,首金资本也将对首创集团对发展起到战略协同作用。首创集团产业链布局很完整,通过首金资本的协同作用,小到一个楼,可以通过基金对形式将其变成一个联合办公概念,大到一个园区,可以变成一个文创园。

  未来我们会以首金资本作为金融平台,尝试做一些股权投资,以产权股权的形式进行投资,适当入股园区企业,做财务投资人。

  《21世纪》:首金资本业务主要聚焦地产开发、资产管理、文创及产业地产、私募股权、海外地产等五大基金方向。这几大发展方向具体如何规划,是否有相应的人才储备?

  范书斌:在初期,地产开发还是比较例,为了保持现金流平衡,因为相对而言地产还是周转快。 后期整合社会资本,资管、文创等比例将会不断上升,地产将不会是主要发展方向。

  从传统地产到产业园开发,首创置业在为区域推进产业升级的同时,也为区域汇聚了更多精英人才,加深区域的发展后劲,积累了很多经验。这些人才也将助力首金资本去发展相应的产业。

  如在文创板块,2009年时,首创置业承接了北京CBD核心区的厂房改造项目,并将其改造为郎园Vintage文化创意街区,成为北京文创产业的标杆之作;由首创集团及首创置业、中关村发展集团、中关村软件园共同开发建设的中关村集成电路设计园IC PARK也已经崭露头角,近来很多城市也都在寻求与我们的深度合作。

  实际上,首创集团的一个传统优势是与国内外优秀的企业合作,借鉴及吸收对方经验,同时在发展的过程中培养自己的能力与人才,如环保水务、地铁等都是与国际上最优秀的公司合作。首金资本也将与国内外优秀的企业合作,向对方学习的同时培养自己的团队。

  范书斌:金融能够更好地促进产业发展。此前苏宁、国美等卖场能够迅速崛起,实际是他们具有较强金融属性,一个超市就相当于一个储蓄所,能够吸纳社会流动性,有大量现金及供应链融资,流动性极强,所以他们能够借助金融手段快速发展。

  房地产是资本密集型的企业,离不开金融的支持。与此同时,房地产企业也需要不断进行产业升级,10年后房地产开发商属性将越来越弱化,其资管属性、金融属性将越来越强,如土地本身具有很强的金融属性,可以做抵押等,而未来土地的价值将通过产业规划、政府城市功能重新定位而不同。

  当下房地产企业受负债率等影响,做的是短线,赚的都是快钱、小钱,但如果有金融资本的支持,将可以做长线,如长租公寓、养老社区等。我之前参观过美国加州养老社区,他们实际上是做成金融产品,租几十年后,本金可以退,而他们拿这些钱去做投资,反哺养老产业。首金资本会依托首创置业的城市圈等优势而发展,但更多的是以金融来促进产业的发展。

  《21世纪》:现在也有很多企业在发展养老地产产业,但成功的并不是太多,您认为是什么原因?未来首金资本是否也会将养老作为重点发展方向?

  范书斌:主要原因包括成本及模式等问题。一些社会资本是靠招拍挂拿的土地,成本比较高,运营压力较大。

  长租公寓形成规模化,不仅是首创置业也是首金资本的方向,同时是首创作为国企履行社会责任的重要体现。长租公寓的其中一个重要方向便是养老,因为老有所养是我们政府倡导的,也具有一定公益性质。

  首金资本未来将主要通过跟政府的合作来运营,我们将使用集体用地,成本可以大幅下降。我们将与IDG 等机构进行深度合作,不仅是从资金上,更多的是从资源方面。